【英國】英國移民 ︳置業投資要注意的事

香港人都擁有買樓DNA,相比起香港的天價,選擇英國置業,除了倫敦的黃金地段外,其他大城市如曼徹斯特、伯明翰及利物浦等,全新的單位不過二百多萬港元,價錢只是香港一個普通單位的1/3。加上近年的移民潮,無論是物業投資或自用都需求甚殷,促使大批港人入市,但偶爾亦有買樓「中伏」的故事。這裡特別綜合了買英國樓四大陷阱,希望讀者以此為鑑,能夠更精明置業。

陷阱一:租金回報

許多在香港促銷的英國樓盤,都以租金回報保證招徠顧客,甚至有推銷英國酒店項目的發展商,標榜長達6年每年7厘的租金回報保證。但原來大部分的包租服務,都是發展商外判予包租公司承辦,假如包租公司倒閉,發展商便置身事外,買家亦追討無門。所以準買家一定要查清物業租務是外判還是由發展商親自承辦,並要釐清一旦包租公司倒閉,租金保證將會如何安排。

陷阱二:樓花爛尾

爛尾樓在香港已非常少見,但英國幅員遼闊,就算在倫敦,都會有樓盤爛尾的事故。買家交付按金購買樓花,一心等候物業入伙,卻因為發展商資金周轉不靈,或未取得政府批文而延期落成甚至爛尾。準買家為求自保,切勿在樓花階段「一炮過」繳付全部樓價,也應盡量找一些較大型的地產代理及著名發展商,減低爛尾風險。

陷阱三:苛刻租約

英國物業有分為Freehold「永久業權」及Leasehold「租賃業權」,一般的新樓及二手樓,買家購入的只是物業的「租賃業權」,而物業所在的土地,仍由擁有「永久業權」的地主擁有。業主要遵守地主的租約,更要繳付地租。如果業主遇上苛刻的地主,不但限制物業的使用及維修,更要長期繳付地租。所以購買物業時,一定要弄清楚物業的業權、租約的年期及地租的安排。有關詳情可參閱本書第三章關於業權的文章。

陷阱四:按揭被拒

假如手頭資金有限未能「一炮過」付清樓價,申請按揭是重要的一步。原則上只要是英國簽證持有人,簽證的餘下年期最少六個月至一年,便可以在英國申請按揭。不過能否上會,還涉及很多因素,包括申請者收入、物業估價不足、物業租約太短(少於80年),甚至沒有能源性能證書 (Energy Performance Certificate) 。假如購入物業後才發現難以上會,或只能作低成數的按揭(一般物業可以作七成按揭),供樓便會很吃力。

避免成為受害者,買英國樓時便要留意以下事項:

1.買樓前最好親身到當地視察,最好選擇現成樓。避免買樓花,減少遇中伏的爛尾樓。

2.留意目標區份的有關新聞,如經濟、人口、就業情況及學習環境等,最好在市中心或成熟地區。

3.最好有親戚或朋友在當地居住,可更了解當地情況。

4.別盲目相信樓盤廣告、投資專家或KOL的置業區份貼士。

5.建議找一家可靠的發展商,於買樓前先了解發展商的公司背景,最好年資至少10年,如果是上市公司更有保障。

6.如購買樓花只需支付10%-20%首期,收樓時才支付樓價餘額,如起樓期間發展商不斷向買家索取不同比例的樓價費用,便需小心。

7.聘用當地代理協會認可的地產代理,雖然過程需花較長時間,但遇上事故也不致投訴無門。

8.買樓過程及成交均要由律師及公證行作為中間人,於成交前聘用專業測量師檢驗物業。

9.初次買樓或投資者,可選小型單位,上車門檻金額較低,先了解一下買樓流程。

10.要考慮回報率、升值潛力,賣出轉手手續及靈活性。

英國一般正常買樓程序

不少港人都會選購英國的一手全新物業,但有部份發展商在起樓期間,已不斷向買家索取不同比例的樓價費用,所以買家及投資者在物業項目落成前,儘量不要支付超過樓價40%的訂金,避免日後有過多損失風險。以下是買英國全新物業的大概流程:

1.細訂金:一般會要求準買家在簽署《初步買賣協議》及支付2,000-5,000英鎊作為保留物業的細訂金。

2.律師買賣程序:開始進入買賣程序,買家必須委托律師代表自己與賣方律師完成買樓的手續。

3.大訂金:一般在支付細訂後的三個月內買家需要支付首期,首期多為樓價10-20%,並存於發展商的律師樓戶口內。

4.尾數:在項目落成時,再支付其餘的尾數,律師會通知買家收樓,買家可親身到當地驗樓或委託驗樓師代辦。

 

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